作为外国人或海外国民，在泰国购买房产可能是一种令人生畏的经历。 你可能会失去你的生命、积蓄或大笔个人资金。

因此，通过经验丰富的律师对任何土地、公寓或财产进行彻底检查和尽职调查，以保护您的投资和利益至关重要。

您需要考虑的因素很多，包括位置、建筑类型土地、类型、产权契据、保护、尽职调查、相关法律等，由于缺乏国内经验，仅凭这些因素可能会很困难，无法阅读和说泰语，当然还有各种不同的、有时被错误报道的规则、法律和程序。

这是一个帮助指南：

1.法律规划：

一旦您考虑了关于土地、财产、公寓等的选择。 您必须与经验丰富且专业的泰国财产律师一起合法地规划前进的道路。 作为外籍人士，您将不熟悉泰国法律的许多方面，因此，在签署任何文件（包括预订协议和合同）之前聘请律师审查任何文件非常重要

2. 产权搜索和尽职调查：

这个过程中最重要的被忽视的步骤之一是彻底检查当地土地办公室记录的任何地契。 这将确保在产权契据上登记的任何登记进入限制都是已知的，告知电话，并确保您在签订任何法律协议之前核实卖方拥有对该财产的合法所有权。 产权搜索提供了财产或土地所有权的清晰历史，并将表明对该财产的所有权益，包括租赁、贷款、抵押等。 任何产权搜索都将验证保留有关使用该物业的权利，例如环境、规划和建筑权利以及适用于任何区域的住宅区划。

  尽职调查： 这是确定您打算购买的财产或土地的状态和历史的方法。 尽职调查过程包括检查当前所有者的状态，以确保他们处于有利地位并有资格出售财产。一些当事人可能希望只对产权、契约和所有者进行桌面尽职调查，而其他人则需要进行更全面的尽职调查报告和调查。 同样，如上所述，可以在土地办公室进行检查，也可以在市政组织办公室检查任何施工许可证。 可以在地区税务局进行进一步检查以确定税率，并确定是否有任何与该财产相关的未缴税款。

彻底的尽职调查还可以检查房产在法庭上是否存在任何未决法律问题，或者是否针对业主、卖方或房产本身。 彻底的尽职调查还应包括根据破产法对所有者或卖方进行破产搜查，除非法院允许，否则破产人不能进行任何民事事务或交易。 亲临物业现场检查所涉及的土地、公寓或建筑物的实际位置，并进行任何相关搜索或调查通常至关重要。 这可能包括验证土地的 GPS 点，并检查所有物理标记以确定您购买的物品是否真实存在。

进出物业的通道应与任何服务一起检查，例如电力和水。 还应检查该地区在雨季或其他情况下是否容易发生洪水天气。 无论是否进行专业调查，都可以对任何建筑物进行物理检查，以确保建筑物处于良好状态或维修状态，并确定其存在的任何故障或问题。 如果任何土地或财产与海滩相连，那么我们将需要遵守法律并从海事部门建立定位线，并测量潮汐流和与财产之间的距离。 这些只是可以进行的一些检查和服务，还有更多检查可用。

3. 合同审查

建议您的泰国财产律师代表买方对任何财产、预订或购买协议进行彻底和勤勉的审查，以确保条款公平、无偏见。 这是为了保护您的利益。 律师将能够建议任何有偏见或不公平的变更或修正。

任何建筑合同都可以这样说，在与建筑承包商用泰语打交道时尤其充满危险。 彻底的审查可以规定在不同阶段何时为施工付款的过程，例如，一旦地基安全，将支付前 25%，接下来的 25%，当屋顶打开时，等等等等。 一位优秀的律师还会建议对任何建筑商或承包商延迟服务或建造时间表执行处罚和条款，以确保建筑按时运行，并在落后时执行处罚

4.存款

如果您对所有搜索和合同感到满意，您将需要确认存款，以验证您参与建造或项目或销售。 此后，卖方将有效地保留或同意任何财产，然后可以开始购买过程的后续步骤。 此后，如果您正在完成任何关于印章购买的合同，那么这些合同是根据您的规格起草的，请一位经验丰富的律师来维护您的地位是至关重要的

5。 协议书

一旦各方对任何公寓、土地或财产的买卖合同感到满意，便可以安排签署合同，并在必要时进行见证。

6.土地办公室

在土地、建筑物或公寓从一方转移到另一方的当天，资金将在双方之间或在代理人或律师之间转移，允许相关各方亲自或在没有经验的情况下让律师出席并协助客户代表在土地办公室，以便可以在双方之间进行所有权转让。 重要的是要熟悉该流程或获得土地办公室律师的协助，以应对在与办公室或其官员打交道时可能出现的任何意外查询或复杂情况。

需要考虑的重要因素：

外国人不能在泰国境内拥有土地，但是他们可以拥有公寓，但须遵守外国配额分配。 外国人可以根据产权契据登记的地上权在土地上拥有房屋或建筑物。 如果您正在购买土地，也许是与您的泰国合作伙伴一起购买，土地官员将向您的合作伙伴询问资金的来源，并要求所有各方签署一份文件，说明用于保护土地或财产的资金来自泰国国民而不是海外国民。

重要的是要保护任何购买或投资，并登记使用土地或财产的权利，以保护您的利益。 这些可以是使用权、租约、协议或地上权。 对于这些，两方之间可以以贷款或抵押权的形式与谅解备忘录一起签订文件和合同。如果其中一方死亡，保护您的权益也很重要。 因此，我们建议各方起草遗嘱，以便将任何财产土地等明确留给重要的另一方。 值得注意的是，如果您登记了对您有利的用益权，则用益权会在您死后消失，而租赁协议可以在遗嘱中留给继承人。 我们强烈建议由经验丰富的律师仔细起草这些文件，以保护您的利益和投资。

总之，在购买房产、土地、公寓等时，尤其是作为海外国民，您需要对任何潜在的购买或预订进行所有可能的检查。 实现这一目标的最佳方法是聘请经验丰富的律师提供建议和保护您的利益。 伊桑律师， 在泰国和英国设有国际办事处，自 2006 年开始营业。我们有一个专门的财产和商业部门，拥有专门的内部经验丰富的泰国和国际律师。 我们的团队随时待命保护您的利益，调查和协助关注的领域，在整个过程中为您提供建议和协助，并代表您进行任何调查或起草任何文件。

花钱的时候，有什么可能是你毕生的积蓄，为了安心，保护自己的利益岂不是明智之举？ 我们的团队随时为您提供帮助。

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